话说恒大境内的破产清算程序进行到哪一步了？//@徐斌房产律师: 节前节后，我没少跑来跑去，去了郑州，去了沧州，去了南京，去了大同，还去了内蒙。去沧州的那天，我拍了个视频，给大家看看什么是现代版的the last of us。开庭那天，恒大没出庭，在这个系列退房案件中，恒大是完全隐身状态，一次都没有来过。我感觉他已经没钱请律师了。而我代表的客户，也不是贷款业主，是全款买了房子。所以，我们的案子和别人不同：我们的被告只有开发商，没有银行，开发商又不来——也就是说，开庭的时候，庭下就我自己。一开庭，法官就隔着我，问客户，你们为什么来退房？法官说：别人家都是有贷款，退房还能理解，可以把贷款停掉，你们这全款的也跑来退房，实在难以理解。顺带一提，这位法官和后来南京、郑州的案子一样都是位干练的女法官，我虽然记不得她们的长相，但是气质上还真是挺接近的，在我这个脑子里，回忆起来朦胧的都是女法官，不高不矮、不胖不瘦的，穿着法袍。法官问的这个问题，其实在开庭之前，在法院的走廊上，我问了客户一模一样的话。作为律师，我也不是很理解这种冒险的做法，因为大家心里都很清楚，打这个官司首先的意义就是把贷款解除掉，然后用买的房子去执行首付。如果不解除贷款，光靠买的那个房子，要把全款执行回来是很难的——房子法拍出去一旦流拍，无非是这个房子再“抵债”抵给客户，这个官司相当于白折腾。但是客户非常坚决，表示就是一定要退掉。客户的理由说起来很复杂，有一系列原因，但是最关键的只有一条，就是这个房子就算能交，他们也不愿意要：他们买的童世界项目，位于一个极其偏僻的盐碱地，从北京到沧州，再从沧州到黄骅，再从黄骅一路向东开车差不多一小时，才有这一盘盐碱地中的美国末日现场版。这个房子假设真的能保交楼，客户也不想投钱去装修：原本说好的精装修交付，现在已经确定只能毛坯交房，资金还没到位，但是这个减配交付已经是板上钉钉、人尽皆知的事情。房子四五十万一套，自己装修可能就要再投入小二十万，这个钱砸进去，这个房子也不适合出租、自住。同样的意思，法官在法庭上又问了一遍，客户又回答了一遍。法官说这个房子是有可能交的，你们确定要退吗？我主动接过话题，给法官说了一下项目的现状，法官也想知道这个楼盘的实际情况，就委托我下午去现场拍一些照片和视频，就有了前面那一段。可能是依然不甘心就这么审，法官又问了第三遍，是不是确定要退。我说法官您看，如果我们不退房，这个项目有住宅和公寓，我们的客户虽然是全款，但是他们买的是公寓，也就是说同样是保交楼，也是优先做住宅，而现在无论住宅还是公寓，都交付不了。假设有朝一日，项目融资失败，要进行破产处理，公寓有可能因为他的土地使用性质不是70年产权的住宅，而是50年的商业，导致公寓不能被认定为消费型购房人优先受偿。因此如果客户可以通过解除合同、执行房子、抵债，客户可以成为该房屋的产权人而不是债权人，一旦进入破产程序，该房产也可以别除出破产资产。这一段对普通人来说很绕，包括下面的客户大概率也是不清楚的，但是法官是一听就明白。我明显感觉这一段逻辑在她那里绕了两圈，她一声叹息，不再废话，开始开庭，开这场只有原告的庭。所以庭审很快就结束了。如果看了前面文章的朋友，可能会奇怪，为什么我说同样的案子放到河北可能就赢了，道理很简单，在去郑州之前，我就知道我们在沧州恒大的案子全都赢了。我们之所以不说，是我们想等十五天上诉期，缺席不来的恒大如果不上诉，退房就是板上钉钉。而这个案子，不仅公寓赢了，可以退房，住宅也赢了，正儿八经的保交楼，正儿八经的可以退房。再加上又是恒大，在全国各地都是格外被重视照顾的对象，当年我们在湖北第一次拿到对恒大的退房判决后，南方周末都做了报道。河北沧州的法官们，不仅帮我们解除了和恒大的购房合同，同时判决，与银行的贷款合同也一并解除，贷款的部分，让银行去找恒大要。法院判决，已经还掉的利息、本金以及违约金损失，法院一并支持，而我们将在判决生效之后，去执行这些盐碱地中的房子，如果假设未来有一天会流拍，那就用这些碎砖烂瓦来抵客户的首付。在房价已经下跌的基础上，脑子能转的过来的人，都能理解这个结果对于购房人来说是各种意义的解脱。河北沧州的法官们，没有在判决中，像全国其他法官一样，讲这个房子能交，从稳定市场秩序的角度讲不准退。河北沧州的法官们，更没有像郑州那样，说什么大气环保停工九百天不可抗力，要知道，河北才是大气污染治理的主角。这个事儿是我去郑州开庭的时候就已经知道的，有的时候，难兄难弟到底谁怎么样，他就是要对比。河北，虽然可能经常让大家觉得，河北各种意义上，是和河南、陕西、山西、东北、四川并列。但是实际上，我的感受，河北的大部分购房人，在维权的时候，结果上说，要好过以上各个省份。虽然也有一些不公平的判决，但是，是比吗，也有一些公平的“出乎意料”的判决，而且这个比例我个人感受是所有法治洼地里最高的。大家买了不同省份的房子，命运不同，那对我来说，当然，我就是觉得河北“这么近，那么美，周末到河北”。这不是我去旅游，而是我在去往法院的高速路上，我去纠正我们犯下的一个个错误的时候，一个胜诉判决让我觉得这个话不是一句空话。没毛病吧？

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